일본의 1,650억 달러 규모 부동산 거래에 헤지펀드 몰린다 기사읽기

 

 

 

요즘 일본 부동산 가격이 오르고 있다는 소식.

 

 

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일본의 1,650억 달러 규모 부동산 거래에 헤지펀드 몰린다 기사읽기

2024/11/28

 

 

일본의 1,650억 달러 규모 부동산 거래에 헤지펀드 몰린다

행동주의 투자자와 사모펀드, 숨겨진 가치를 발굴하려 모색

도쿄가스, 후지소프트 등 대규모 부동산 보유 기업 포함

 

 

1.

글로벌 헤지펀드와 사모펀드가 일본 기업들로 몰려들며 최대 25조 엔(1650억 달러)에 달하는 저평가된 부동산 가치를 발굴하려 하고 있다.

기업 재무제표에 숨겨진 부동산 가치가 올해 일본에서 발표된 주요 행동주의 캠페인과 인수합병의 핵심 테마로 부각되고 있다. 가장 최근 사례로, 엘리엇 인베스트먼트 매니지먼트는 도쿄가스(Tokyo Gas Co.)의 지분 5.03%를 보유하고 있다고 발표했다. 미국계 회사인 엘리엇은 도쿄가스의 부동산 포트폴리오 가치를 약 1.5조 엔으로 추정하며, 이는 회사 전체 시가총액에 거의 맞먹는 수준이라고 블룸버그는 지난주 보도했다.

실현되지 않은 이익의 잠재력은 일본 기업들이 오랜 기간 사무실, 호텔, 컨트리클럽 등을 보유할 때 발생하는 회계상의 특징에서 비롯된다. 부동산 가치는 취득 또는 개발 비용에서 연간 감가상각비를 차감한 장부가치로 기록된다. 하지만 최근 몇 년간, 특히 대도시 지역에서 일본의 부동산 가격이 급등하면서, 부동산을 매각할 경우 장부가치와 시장가치 간의 차이로 인해 기업이 큰 이익을 기록할 수 있게 되었다.

이 전략은 일본 기업이 여전히 저평가되어 있다고 보는 투자자들에게 초점이 되고 있다. 이는 후지소프트(Fuji Soft Inc.)의 40억 달러 규모 인수 같은 사모펀드 거래와 엘리엇, 팔리세르 캐피탈(Palliser Capital), 3D 인베스트먼트 파트너스(3D Investment Partners) 같은 행동주의 투자자들의 지분 확보의 주요 동력이 되고 있다.

 

=> 글로벌 헷지와 사모펀드가 일본의 1650억 달러의 저평가 부동산 발굴중.예. 도쿄가스의 부동산 포트폴리오 가치를 약 1.5조 엔. 최근 몇년간 부동산 가격 급등.

 

2.

골드만삭스 그룹의 일본 주식 수석 전략가 브루스 커크는 “수십 년간 일본 부동산의 가치가 존재한다는 것을 알고 있었지만, 그 가치를 실현할 수 있는 열쇠는 없었다. 이제 그 열쇠를 손에 넣었다는 것이 흥미로운 점”이라며 “투자자들이 이제 이 부분에 주목하기 시작했다”고 말했다.

골드만삭스는 부동산이 주된 사업이 아닌 250개 이상의 일본 기업에서 최소 25조 엔의 실현되지 않은 이익이 있을 것으로 추정하고 있다. 주요 보유 자산은 철도, 건설, 유틸리티 업계의 기업들에 집중되어 있다. 

 

 

엘리엇의 도쿄가스 지분 투자는 이 회사가 부동산 자산을 매각하고 자금을 더 효율적으로 활용하도록 유도하는 데 초점이 맞춰져 있다. 도쿄가스는 2003년 영화 사랑도 통역이 되나요(Lost in Translation)에 등장한 파크 하얏트 도쿄 호텔이 위치한 신주쿠 파크 타워를 소유하고 있다. 이 부동산은 이전 가스 저장 시설 부지에 건설되었으며, 도쿄가스의 연례 증권 보고서에 따르면 589억 엔으로 평가되고 있다. 하지만 해당 지역의 정부 토지 평가를 바탕으로 계산했을 때 이 부동산 가치는 1,800억 엔 이상일 수 있다고 한다. 도쿄가스는 부동산 자산의 가치를 극대화하기 위해 비효율적으로 사용되고 있는 일부 자산의 매각을 포함한 다양한 방안을 검토할 것이라고 사사야마 신이치 사장이 목요일 브리핑에서 밝혔다.

 

올해 초, 후지 소프트를 비공개 회사로 전환하려는 움직임이 도쿄 전역에 있는 오피스 빌딩 포트폴리오에 매력을 느낀 사모펀드들의 여러 입찰을 끌어냈습니다. 이 과정은 KKR & Co.와 베인 캐피탈 간의 드문 인수 경쟁으로 이어졌습니다. 후지 소프트의 대규모 지분을 확보하고 비공개 전환을 압박한 싱가포르 기반 행동주의 투자자 3D는 프레젠테이션에서 회사의 부동산이 매각될 경우 최소 1,950억 엔의 가치를 가질 수 있으며, 이는 현재 장부가치 845억 엔과 비교된다고 밝혔습니다.

3D는 또한 사포로 홀딩스(Sapporo Holdings Ltd.)의 18% 지분을 보유하고 있으며, 이 회사는 2023년에 맥주 판매와 부동산 사업으로 거의 동일한 수준의 영업이익을 기록했습니다. 10월에는 엘리엇 출신 제임스 스미스가 운영하는 팔리저(Palliser)가 개발업체 도쿄 타테모노(Tokyo Tatemono Co.)에 대한 투자를 발표하며, 회사의 현재 시장 가치가 두 배에 이를 수 있다고 주장하고 일부 부동산 매각을 독려했습니다.

 

이번 주, 현지 언론은 행동주의 투자자인 무라카미 요시아키와 관련된 펀드가 일본의 철도 운영 회사인 게이세이 전철(Keisei Electric Railway Co.)과 게이큐 전철(Keikyu Corp.)의 지분을 확보했다고 보도했습니다. 무라카미의 의도는 알려지지 않았지만, 철도 회사들은 교통 요충지 근처에 가치 있는 부동산을 보유하고 있으며, 부동산에서 발생할 수 있는 가장 큰 미실현 이익 중 일부를 보유. 

 

사모펀드들도 더 많은 관심을 보이고 있습니다. 기업들이 보유한 부동산 가치를 이해하는 데 도움을 주는 사업이 증가했다고 일본의 부동산 회사인 존스 랭 라살(Jones Lang LaSalle Inc.)의 국제 자본 부문 책임자인 샤이 그린버그가 말했습니다.

그린버그는 "일본 기업들은 전통적으로 자산이 많은 편이었다"고 말했습니다. "유산 자산은 종종 장기간 감가상각된 장부 가치와는 매우 다른 시장 가치를 가지고 있어 일본 부동산은 활동가 투자자들과 사모펀드들에게 금광과 같다"고 덧붙였습니다.

 

=> 도쿄가스는 부동산 자산의 가치를 극대화. 일본은 종종 감가상각된 장부 가치와 다른 유산자산 가지고 있음.

 

3.

이미 사모펀드들이 자산이 많은 기업들을 인수하고 그들의 부동산을 매각한 사례들이 있습니다. 2023년에 KKR은 ¥6700억에 히타치 트랜스포트 시스템을 인수하고 이름을 로지스티드(Logisteed)로 변경한 후, 회사의 창고 몇 곳을 자사의 부동산 자산 관리 회사인 KJR Management에 매각하며 ¥2000억 이상을 벌었습니다. 또, Bain Capital은 2020년에 ¥900억에 쇼와 항공기 산업(Showa Aircraft Industry Co.)을 인수한 후, 항공기 부품 제조업체가 소유한 골프장 리조트를 ¥1300억으로 매각한 것으로 알려졌습니다.

일부 기업들은 기업 거버넌스 개혁의 영향을 받거나 투자자들의 접근을 의식하여 자산 경량화 전략으로 전환하고 있습니다. 교통 및 호텔 사업을 운영하는 세이부 홀딩스(Seibu Holdings Inc.)는 스키 리조트를 매각하고, 약 ¥4000억 규모의 거래로 자사의 상징적인 자산인 도쿄 가든 테라스 기오이초(Tokyo Garden Terrace Kioicho)를 매각할 예정입니다. 올해 5월, 3D는 세이부 홀딩스의 주요 주주로 등장했습니다.

“우리는 여유 자금을 사용하여 주주들에게 보상하는 단기적인 성과를 거두었고, 이제는 더 정교한 가치 발굴에 집중하고 있습니다,” 골드만삭스의 커크는 말했습니다. “현재로서는 실현되지 않은 부동산 가치가 특히 흥미로운 주제입니다.”

— 쇼코 오다의 지원을 받음