20대들에게 왜 주식하냐고 묻는다면, 많은 이유가 부동산을 사고 싶어서라고 한다. 나 역시도 서울에, 또는 서울에 가까운 곳에 집을 사고 싶은 열정이 충분한 사회초년생이다. (열쩡!열쩡!열쩡!) 우리나라에서 집을 구할때 사용하는 서비스로는 직방, 다방, 호갱노노와 같은 서비스가 있을 것이다. 미국에서도 유사한 서비스인 질로우(Z)가 있다. 질로우는 서비스는 코로냐 시국과 맞물려 부동산 중개/대출/판매 플랫폼으로서 영역을 넓혀 확장해 나가고 있다는 소식에 관심이 생겼다.
내 집은 없어도 부동산 플랫폼 기업에는 투자해볼만 하지않을까? - 질로우(Z:Zillow)주식
2021/02/13
[질로우(Z) 개요]
2006년에 시작된 질로우는 시애틀에 본사를 둔 미국 초대의 부동산 웹사이트이다. 최초에는 판매자와 고객 사이의 부동산 정보를 조회해주는 서비스로 시작하여서, 현재는 검색 뿐만 아니라 질로우 측에서 직접 매수 및 판매, 부동산 구매 비용 대출로 수익을 얻고 있다. 쉽게말해서 미국의 직방, 다방같은 업체인데 직접 집을 매입하고, 구매자에게 대출까지 해주는 서비스라 생각하면 된다.
[질로우(Z) BM]
우선, 질로우의 비즈니스 분야는 세가지로 나눌 수 있는데, 홈, 인터넷/미디어/테크놀리지(IMT), 모기지(대출) 관련으로 나누어져 있다. 1)집을 매입하고, 수리하여, 판매한다 2)앱내 검색시 광고 수입을 얻는다 3)모기지(대출)을 해준다. 아직 2020년 10-K보고서가 나오지 않아서 2020년 자료는 기다려 봐야하지만, 전체적으로 홈과 IMT분야가 반반으로 대다수를 차지하고 있다.
최근 발표한 2020년 4분기 주주서한에서 질로우의 목표를 확인해보면 데이터를 잘 활용하고 있다는걸 알 수 있다.
-국가를 넘어 IMT(인터넷, 미디어, 테크)가 가속화 됨에 따라 파트너 기관들과 많은 고객들을 끌어 모으고 있다.
-질로우는 질로우 home in house서비스를 제공함으로서 고객 경험을 늘리고 데이터 퀄리티를 높인다.
-질로우는 질로우 대출을 만들어서 2019년 4분기 동기 대비하여 2020년 4분기에서는 거의 7배의 이익이 증가하였다.
-질로우에서 부동산을 구매하는 사람들은 대부분 부동산 매매종결 (closing: 매매거래 확정 및 구매 양도절차) 을 질로우에게 맡긴다.
덧붙이자면 100% 미국에서만 사업을 하고 있다. 그래서 매년 미국 내에서 얼만큼 증가하는지 확인하면 된다. 아직 2020년 보고서는 나오지 않아서 2018년 2019년 데이터만 있는데 이 한해동안에는 100%정도, 즉 2배 정도 판매 성장이 이루어졌다.
[질로우(Z) 위험요소]
그렇다면 궁금한 점이 있다. 현재 미국의 주택시장은 어떻고, 주택을 직접 매입하는 위험은 있을까, 질로우의 모기지는 안전한 걸까?
a.미국의 주택 수요 (참고링크)
-주택 수요는 오히려 증가했으며 2019년 보다 2020년 5.6%증가 하였다.
우리나라랑 마찬가지고 미국주택의 2020년 12월 주택 가치는 평균 8.4%증가한 $266,104원이라고 한다. 실업자 증가와는 다르게 집을 전략적으로 사고파는 집 사냥꾼들의 수요와 모기지 금리가 낮아져서 주택 붐이 일어났다고. 그렇다면 금리가 상승하면 같이 어려워지는 게 아닐까? 의문이 들었지만 모기지 금리 상승에 비해 집값의 상승이 높아져 아직은 부담이 덜하다고 한다. (이부분도 우리나랑 비슷하다는 생각이)
b.질로우 오퍼스의 수익성
일단 질로우 오퍼스는 판매가자 질로우에게 제안을하면 질로우의 알고리즘, 소유자가 제공한 정보, 지역 부동산 중개인, 수리 및 비용 결정 검사를 통해 통과한다면 주택 구입의 여부가 결정난다. 판매자는 오랜 기간 기다릴 필요가 없어서 이점이다. 다만 질로우의 경우에는 주택 구입가격의 일부와, 개조를 위해서는 일부 금액을 부채로 사용한다고 한다. 때문에 장기 부채가 증가하고 있다.
c.질로우 모기지의 안정성 (미국 모기지의 안전성)
질로우는 해당 서비스 런칭을 위해서 2018년 미국의 모기지 대출기관인 모기지 랜더를 인수하였다. 아무래도 질로우의 최초 비즈니스 모델이 고객들이 집을 검색하는 동안 광고를 띄워주는 것으로 광고 수입을 얻는 것이였고, 그 광고주들 중 하나가 모기지 관련 회사이다. 이로 인해 마찰이 생길 수 있다는점. 질로우의 모기지 상품보단 미국 전체의 모기지 상황을 확인하는 편이 옳은 방향이었다. (부알못..인 나) 현재 미국의 모기지 금리는 사상 최저치에 가깝다. 그렇다면 언제 모기지 금리가 올라갈 수 있을까?
c-2.모기지 금리 영향 요소
최근 발표에서는 여전히 금리를 올릴 생각은 없고, 인플레이션에 대한 어느정도 감수는 하는듯해 보였다. 그리고 걱정과는 다르게 미국의 평균 신용점수는 높은 편이라고 한다. 주식과 비슷하게 금리의 영향을 많이 받는 편이라 인플레이션, 국채 금리 등 잘 살펴보면 좋겠단 생각이 들었다. (참고링크)
-전체 경제 상황
-중앙은행의 정책
-민간 및 공공의 소비
-미국 10년채 국채 금리
-인플레이션
-개인 상황: 대출기간 (5,20,30년 등), 부동산 유형과 위치 선호도, 신용점수
[질로우(Z)의 MAU]
한 리서치 업체에서 (참고링크) 팬데믹 기간동안의 일상 생활에 대한 비교글을 인용하자면 팬데믹이 발생하기 위해서는 주변에 인프라가 있는 곳을 선호했다. 직장과 가깝거나, 걷기에 좋거나, 우리가 일상적으로가는 음식점, 소매점에 대한 니즈가 강했는데 후에는 온라인과 격리생활이 길어지면서 교외로 사람들이 이동하지 않을까 예측한다고 한다.
필연적으로 교외지역의 단독 주택 임대료가 2020년에 공격적으로 증가하였다고 한다. 아무래도 재택근무의 일상화 + 인구가 없는 안전함 등의 이유가 아닐까 예측하고 있다고. 다만, 분명한 것은 부동산에 대한 관심이 급증하였고, 질로우와 레드핀(부동산 중개회사) 둘다 1년간 서비스 액티브 유저가 증가 추세인 모습을 볼 수 있다.
[질로우(Z) 최근 인수소식]
최근 질로우는 쇼잉타임이라는 회사를 인수하였는데, 어떤 회사인고 하니, 집을 둘러보기 위한 온라인 일정 계획 플랫폼이라고 한다. 인수금액은 5억달러. 부동산 중개인 네트워크를 보유하고 있는 회사를 인수한것. 쇼잉타임은 이미 북미 전역에 100만명에 가까운 중개인 네트워크가 있으며, 복잡한 프로세스 없이 온라인으로 집을 예약하고 한명한명에게 집중할수 있도록 일정을 조정하는 서비스이다. 질로우는 해당 회사의 인수를 통해서 좀더 편하게 서비스를 이용할수 있도록 계획하고 있다. (물론 쇼잉타임이 가지고 있는 데이터 자체의 가치도 어마어마할것 이라는 생각이 든다.)
[질로우(Z) 경쟁사]
질로우의 경쟁사로는 레드핀이 언급되고 있다. 2004년에 설립되어서 2017년에 상장된 회사로, 미국 시애틀에 본사를 두고 있다. 하고있는 BM은 비슷한데, 집을 사고 팔고 싶은 사람들을 연결해주는 중개 플랫폼이다. 실제로 홈페이지에 들어가보면 사기, 팔기, 모기지가 적혀있다. 거의 기본 비즈니스는 동일하다고 생각이 든다. 그럼 질로우와의 차이점은 무엇일까?
비슷한 서비스를 함에도 과거 실적을 보았을 때, 주당 이익은 레드핀이 더 높다. 그럼에도 질로우가 이슈가 되는 이유는 뭘까? 질로우가 완전한 플랫폼의 서비스로써, 질로우의 중개사 말고도 타 사의 중개사를 알려주는 대신, 레드핀은 레드핀 전용의 중개인과 계약을 진행해야한다. 수수료가 전통적인 6%대신 4.5%로 저렴한 편이지만, 타 사의 서비스가 더 우수하고 더 저렴하기도 해서 크게 관심을 받지 못하는듯하다. 고객들 입장에서는 왜 레드핀이 지정한 중개인과 계약을 진행해야하는데 서비스는 더 좋지 못하냐!가 불만 사항인듯. 덧붙여, 시장점유율도 질로우가 27.2%이고, 레드핀은 MAU도 적고, 미국 주택판매 시장의 0.81%밖에 차지하지 못한다고. (참고링크)
[질로우(Z)의 이익예측]
질로우는 전체적인 모습을 보았을 때, 작년 2020년부터 실적이 개선되어서 올해 2021년, 2022 높은 매출성장과 영업이익, 순이익을 낼것이라 기대하고 있다. 실제 금액을 확인해보아도 2022년쯤에 이익이 개선되어 흑자로 유의미한 이익이 나오는 모습을 볼 수 있다. 최소 2년은 장기투자한다는 마음으로 들어가야 할지도.
성장주이니 만큼 EV/EBITDA가 높은 수준이다. 2021년 12월 기준으로 EV/Fwd EBITDA(미래예측값)는 148.1x정도 이다. 현재와 동일한 수준으로 벌어들인다면, EV/EBITDA가 안전한 정도로 낮아지기 까지는 6~8년 정도 일듯하다. 물론 과거의 실적에 빗대어 미래의 수준을 예측했으니 더 빠른 속도로 성장한다면 안전한 구간까지 EV/EBITDA가 낮아질것이다. 현재 질로우는 커뮤니케이션 섹터와 부동산(real estate) 섹터 두군데에서 볼 수 있는데, 부동산 섹터 평균인 17.9x에 비해 질로우는 매우 높은 편이다. 참고로 레드핀은 214.5x로, 여기 회사도 높다.
[질로우(Z) 2021년 1Q 예측]
친절하게 가이던스 제시도 해주었는데, 전반적으로 질로우가 제공하는 모든 서비스에서 이익이 늘어날것 이라고 예측하고 있다. 전체 이익이 1.069B달러에서 1.112B달러로 예측하고 있는데, 특히 IMT 분야와 모기지 분야에서 매년 더 나아진 실적 개선이 있다고 질로우 측은 말하고 있다. 근데, 이렇게 성장 금액말고 성장율을 보고 싶어서, 또 엑셀을 꺼내보았다.
전체 이익중에 예측하는 2021년 1분기에는 확실이 모기지가 차지하는 부분이 눈에 띄게 늘었다. 그리고 모든 분야가 꾸준한 성장을 예측하고 있다. IMT의 경우 103.13%, 홈의 경우 104.21%, 모기지의 경우 108.47%이다. 과연 질로우의 예측대로 모든 분야가 성장하고, 특히 모기지에서의 이득이 늘어날것인가? 궁금하다.
지난 2020년 3Q까지의 자료이긴 하지만, 영업이익 대비, 주주에게 돌아가는 순이익이 +로 전환되기도 했고 2020년 2분기의 -10.99%에 비해 6.03%로 많이 올라왔다. 참고로 비교 대상은 아니지만, 재미로 본다면 마진율이 높다고 하는 마소의 경우 30%정도 된다. (마소가 채권같다고 투자자들에겐 욕먹지만 마소같은 기업도 잘 없다)
[질로우(Z) 어닝예측]
이번에 어닝이 큰 폭으로 상향 했기 때문에 주가 상승의 주된 영향을 받았다. 기간 2019년 이후로는 처음으로 2분기 연속 플러스이고, 2021년에는 지속적인 플러스를 예측하고 있다. 다만, 왜 2021년에는 플러스 이되, 예측하는 양이 1/3가량으로 떨어졌는지 궁금하다.
예측컨데, 2019년 대비 2020년 모기지 쪽의 비용이 59%로 크게 증가한 탓도 있지 않을까? 앞으로도 이쪽 비용이 지속될것같아서. (물론 예측일 뿐이다.) 다른 비용들은 전년대비 홈의 경우 48%감소, IMT의 경우 2%감소한데에 비해 모기지 비용은 59%정도로 크게 증가하였다. 특히 모기지 쪽에서도 수익비용에 많은 지출이 있었다. 홈의 경우는 절반 가까이 비용이 줄었고.
아무튼, 연도 별로 본다면 2020년에는 P/E가 0.44이며, 20201년에는 0.90으로 두배가량 상승이 예측된다. 2021년 1분기 실적발표부터는 2022년 1분기 예측 가이던스도 함께 나올텐데 기대된다. 과연 질로우가 그리는 2022년 장미빛일지.
[내부거래]
보니까, 스톡옵션 실행도, 일반 주도 열심히 고르게 파셨다. 매수한 금액보다 매도한 금액이 많다. 총 구매 액수는 214,509,554달러이고, 총 매도 금액은 793,680,683달러니까 총 3배정도 판 금액이 더 많은 금액. 판매주체를 보면 CTO, 의장 등등 다양한 내부 거래자들이 있었다. 그나저나 스톡옵션의 경우 평단가가 20불대라니 부럽다. 거의 10배가까이 주식이 상승했다니.
[질로우(Z) 애널리스트 주가 예측]
애널리스트들의 주가 가이던스도 살펴보았다. 최근 2월에 많은 변동이 있었는데 161달러에서 200달러까지 예측하고 있다. 현재 주가가 194이니, 아직은 가이던스 예측안에 있다는 생각. 최근 실적이 나왔으니 더 많은 가이던스 변화가 있을지 궁금하다. 물론 애널리스트들의 의견은 참고만 해야한다.
[질로우(Z) 기타 참고사항]
1. 당연히 배당금이 없는 성장주이다.
2.금리에 민감하다.
[질로우(Z) 잡담]
항상 놀라는 지점은 미국의 혁신은 우리나라가 생각하는 혁신을 뛰어넘는다는 점이다. 집을산다, 라는 한가지 행동을 위해서 우리나라에서는 호갱노노와 같은 서비스에서 검색하고, 대출을 각 은행대출기관에서 알아봐야 하고, 중개인은 각 지역의 부동산문을 두들겨봐야 하는데 이 모든 서비스를 한 회사에서 해결할 수 있다니. 페이팔이나 스퀘어에서 느꼈던 혁신과 비슷한 부분이 있는듯하다.
스퀘어의 캐시앱을 매수한 이유가 궁금하다면>>
페이팔주식을 사려다가 스퀘어주식을 사버린 일기 (w.벤모, 캐시앱)
페이팔에 대해 찾아보니, 주로 비교 대상이 되는종목이 있었다. 바로 스퀘어 (SQ). 미국에서 가능한 서비스라, 한국에 사는 나는 한 번도 접해볼 기회가 없었다. 개요를 들어보니 기존 은행업무의
swnas98.tistory.com
고민하는 사이, 4분기 실적이 어닝 비트였고 2021년 실적도 플러스로 예상하기 때문에 주가가 저 멀리 날라가버렸다. 단기 관점으로 볼 땐, 지금 산다면 앞으로 구르며보거나 뒤로 구르면서 봐도 단기 고점에서 산다는 느낌. 하지만 유니티처럼 30%정도 고점대비 하락할 일도 있을까 싶어서 지금부터 분할매수에 대한 고민이 든다. 혹시나 해서 질로우도 단기간에 락업이나 유상증자 이슈가 있는지 살펴보았다.자라보고 놀란가슴 솥뚜껑 보고 놀란다고.. 물론 해당 이슈들은 없다.
오늘 트위터에서 본 해당 트윗이 시사하는 바가 매우 큰것 같다. 현금을 가치 있는 자산으로 바꿔야하며, 이미 많은 사람들이 나보다 재빠르게 투자하고 있다. 금리 인상 의지 없음, 모기지 금리 최저점, 회사채 금리 최저점과 대비되는 주식, 비트코인, 집값의 최고점. 뭐라도 사야할것 같은 기분이 든다. 오늘은 여기까지 끝. 모두 성투하세요!!
*해당 포스팅은 정보제공의 목적으로 작성되었으며, 투자에 대한 책임은 본인에게 있습니다.
*각자료의 출처는 링크로 첨부하였습니다.
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