중국의 부동산 위기, 위험한 새로운 국면으로 진입 - 블룸버그 기사읽기

 

 

 

부동산 개발업체 채권 부실 등 중국의 부동산 위기가 불거지면서 중국이 구제 조치 가능성.

24년부터 금리인하와, 최소 계약금 비율이 인하시켜도 회복이 안되며 소비자가 지출보단 저축 선호.

대규모 업체 제외하고 대출도 어렵고 부채 구조조정 협상이 무산되며 일부 업체들은 청산당함.

주택이 21년 대비 30%하락하고, 부동산 개발 업자들의 채무 불이행이 가시화 되면서

중국 당국이 개입하고 있음. 다만 실패한다면 그 뒤는 누구인가?

 

 

어느 나라의 예언서 같네요 ^^;

 

1.부실 채권 디폴트

2.국가의 부채 사용

3.메인 도시 외의 건설 중단

4.소비 재촉하지만 소비자들은 지출이 아닌 저축

5.대출 규모 축소

 

블룸버그 기사읽기>>

https://www.bloomberg.com/news/features/2025-02-11/china-s-real-estate-crisis-property-sector-debt-is-getting-worse

 

 

 

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중국의 부동산 위기, 위험한 새로운 국면으로 진입 - 블룸버그 기사읽기

2025/02/15

 

중국의 부동산 위기, 위험한 새로운 국면으로 진입
당국이 본토에서 처음으로 구제 조치를 취할 수밖에 없는 상황이 되면서 위험이 커지고,

홍콩의 대표적 부동산 개발업체인 뉴월드의 채권이 부실 상태로 추락하고 있다.

 

 

 

 

중국 지도부, 결국 결단 내리다

4년 동안 중국헝다(China Evergrande Group)와 같은 부동산 개발업체들이 채무 불이행에 빠지는 것을 방관하던 중국 공산당 지도부가 마침내 움직였다.

올해 1월 말, 중국의 마지막 남은 대형 부동산 기업 중 하나인 중국완커(China Vanke)가 당장은 ‘너무 크고 중요한 기업’이라는 판단을 내렸다. 완커의 회사채 가격이 급락하고, 회사가 62억 달러(약 8조 3천억 원) 규모의 사상 최대 손실을 경고하자, 개발업체 본사가 위치한 선전(深圳) 당국이 개입해 경영권을 장악했다. 현재 당국은 올해 약 68억 달러(약 9조 원)의 자금 부족을 메우기 위한 지원 방안을 마련 중이다.

이 전례 없는 개입 조치는 시장에 일시적인 안도감을 주었지만, 동시에 한 가지 현실을 더욱 부각시켰다.
즉, 중국 경제를 흔들고 전 세계에서 가장 큰 1,600억 달러(약 215조 원) 규모의 부실 부채를 초래한 부동산 위기가 오히려 악화되고 있다는 점이다.

위기의 신호는 곳곳에서 나타나고 있다.
시진핑 정부가 여러 차례 부양책을 내놓았음에도 불구하고 부동산 거래 회복세는 다시 꺾였다.
또한, 중국 은행들은 상하이 같은 대도시 외에는 부동산 개발 프로젝트에 대한 대출을 거의 중단한 상태라고 사정에 정통한 소식통들은 전했다.
국제 채권자들의 인내심도 한계에 다다랐다. 부채 구조조정 협상이 잇따라 무산되고 있으며, 컨트리 가든(Country Garden)과 같은 유서 깊은 개발업체를 포함해 12곳 이상의 부동산 기업들이 청산 청구를 당한 상태다.

위기는 홍콩으로도 확산되고 있다.
중국인들의 주택 구매 및 관광 소비가 감소하면서, 홍콩 굴지의 부동산 그룹 신세계개발(New World Development)은 손실을 줄이기 위해 자산을 급매하고 주요 부동산에 대한 담보 대출을 추진하고 있다.

이 모든 상황은 이미 소비 부진과 도널드 트럼프의 대중(對中) 관세 정책으로 어려움을 겪고 있는 중국 경제에 더 큰 위험이 될 가능성이 크다.
베이징이 강력한 부동산 부양책을 통해 주택 구매자들의 신뢰를 회복하고 15조 달러(약 2경 원) 규모의 부동산 시장을 안정화하지 못한다면, 이번 위기는 트럼프와의 무역 협상에서 시진핑의 협상력을 약화시키고, 중국에 대한 외국인 투자마저 위축시킬 위험이 있다.

 

중국 당국의 구제 조치는 때때로 신중함을 넘어선다. 마치 칼에 찔린 상처에 반창고를 붙이는 것과 같다."

홍콩 소재 헤지펀드 포레스트 캐피털 홍콩(Forest Capital Hong Kong Ltd.)의 공동 창립자 환 리(Huan Li)는 이렇게 말했다. 해당 펀드는 2억 달러(약 2,700억 원)를 운용하고 있다.

그는 이어 "중국 당국은 최악의 상황이 올 때까지 움직이지 않는다. 하지만 그 시점이 되면 이미 너무 늦었을 수도 있다"고 지적했다.

그러면서도 "완커(China Vanke)에 대한 지원 조치는 긍정적이다. 하지만 우리는 이러한 조치가 더 많이 나오기를 기대해야 한다"고 덧붙였다.

 

 

=> 부동산 개발 업자들이 채무 불이행을 빠져서 중국 지도부가 경영권을 장악 > 자금 부족을 매우기 위한 지원

일시적인 안도감을 주지만 부동산 위기가 악화되고 있다는 우려.

1.부동산 거래 회복이 꺾임

2.부동산 개발 프로젝트 대도시외 지역 대출 중단

3.부채 구조조정 협상 무산

4.청산청구 당한 일부 개발 업체 

 

2.

 

중국 주택부와 국가금융감독관리위원회는 블룸버그의 논평 요청에 응답하지 않았다.

이번 위기는 시진핑 주석이 중국 경제를 부동산 중심에서 기술 중심 성장 모델로 전환하려는 과정에서 시작됐다. 베이징은 개발업체들의 과도한 부채를 억제하고 부동산 거품을 해소하려 했고, 그 결과 시장이 붕괴하면서 가계 자산 약 18조 달러(약 2경 4,000조 원)가 증발했다는 분석이 나왔다. 경제학자들에 따르면 주택 가격은 2021년 정점 대비 약 30% 하락했으며, 부동산 부문의 GDP 기여도는 24%에서

19%로 축소됐다.

부동산 시장 혼란의 원인과 정부 대응

중국 헝다(China Evergrande)의 2021년 채무불이행(디폴트)은 위기의 심각성을 드러냈으며, 2022년에는 자금난을 겪던 개발업체들이 주택 건설을 마무리하지 못하면서 전국적인 주택 구매자들의 시위가 벌어졌다.

베이징은 기업 구제보다는 "주택 공급 완료"에 집중하는 방식으로 대응했다. 지방 정부와 국영 기업들이 미분양 주택을 매입하도록 유도하고, 미완성 프로젝트에 대한 제한적인 자금 지원을 제공했다. 또한, 대출 금리를 인하하고 부동산 구매 제한을 완화하여 수요를 촉진하려 했다. 그러나 이러한 조치는 시장을 부양하기보다는 연착륙을 유도하는 것에 초점을 맞췄다.

완커(Vanke)는 이러한 전략을 대표하는 기업이었다. 중국 5위 부동산 개발업체로, 중국에서 가장 부유한 도시들에서 중산층을 위한 대규모 아파트 단지를 공급해 왔다. 시티그룹(Citigroup)의 보고서에 따르면, 2023년에는 국영 기업이 전체 주택 판매의 70%를 차지했는데, 이는 부동산 시장 침체 전인 32%의 두 배 이상 증가한 수치다.

완커의 유동성 위기와 투자자 불안

그러나 최근 몇 달 동안 완커의 부채 상환 능력에 대한 우려가 커졌다. 완커는 2025년까지 49억 달러(약 6조 5,000억 원) 규모의 채권 만기 및 상환 옵션을 보유하고 있다. 신용평가사 무디스(Moody’s)는 완커의 신용등급을 Caa1로 강등했으며, 이는 투자 등급보다 7단계 낮은 수준으로 재정 악화와 유동성 부족을 이유로 들었다.

익명을 요구한 다른 개발업체 관계자들은 "완커가 디폴트에 빠지면 국영 개발업체들조차도 신뢰를 잃을 것"이라고 경고했다. 폴리 디벨롭먼트(Poly Developments & Holdings Group Co.)와 차이나 오버시즈 랜드(China Overseas Land & Investment Ltd.) 같은 대형 국영 건설업체도 타격을 받을 가능성이 있다.

한편, 은행들은 부동산 시장 위축을 예상해 신규 대출을 줄일 가능성이 크다. CGS 인터내셔널 증권 홍콩(CGS International Securities Hong Kong)의 레이먼드 청(Raymond Cheng) 연구원은 "최악의 경우 올해 신규 주택 판매량이 10% 감소할 수 있다"고 전망했다.

"완커가 무너진다면, 지난해 9월 베이징이 내세운 부동산 시장 안정화 및 회복 정책이 신뢰를 잃을 것이다. 그러면 사람들은 '다음은 누구 차례인가?'라는 질문을 하게 될 것"이라고 상하이 실버리프 투자(Shanghai Silver Leaf Investment Co.)의 쉬리창(Xu Liqiang) 부채 담당 부국장은 말했다.

완커 구제 방안의 윤곽

점차 완커 구제 계획이 구체화되고 있다. 최대 주주인 선전 지하철 그룹(Shenzhen Metro Group Co.)의 고위 관계자가 완커 회장직에 임명되면서, 중국 정부가 직접 운영을 맡는 첫 사례가 됐다. 중국 국영 언론은 선전 정부가 완커의 운영을 적극 지원할 것이라고 보도했다.

2월 10일, 완커는 선전 지하철로부터 최대 28억 위안(약 5,200억 원)의 대출을 지원받기로 합의했다고 발표했다.

또한, 2월 14일 블룸버그 뉴스에 따르면, 중국 당국은 완커의 500억 위안(약 9조 2,000억 원) 규모 자금 부족 문제 해결을 위한 방안을 마련 중이다.

이 계획에 따르면, 20억 위안(약 3조 7,000억 원)의 특별 지방채를 발행하여 완커의 미분양 주택과 유휴 토지를 매입할 예정이다.

완커는 블룸버그의 문의에 대해 "올해 공공 채무 상환을 최우선으로 하겠다"고 밝혔다. 또한, 주택 판매, 자산 매각, 비핵심 사업 철수, 신규 금융 조달을 통해 추가 자금을 확보할 계획이라고 전했다.

현재 완커가 올해 상환해야 할 공공 부채는 360억 위안(약 6조 6,000억 원)이며, 1월에는 30억 위안(약 5,500억 원)을 상환했다고 덧붙였다.

 

 

=> 중국의 주택가격은 21년 대비 30%가량 하락하였으며 GDP기여도는 24 ->19%로 감소

그간은 기업자체를 채무 위기에서 구해주기 보다는 최대한 분양하도록 유도. 대출금리를 인하하고 구매 완화.

일부 부동산 개발업자들도 재정악화와 유동성 부족으로 신용등급 강등. 무너진다면 부동산 시장 안정화가 어려울지도.

특히 완커는 대출 지원을 받고, 중국 당국이 미분양 주택과 토지를 매입할 예정.

 

 

3.

부양책에도 불구하고 부동산 시장 침체 지속

지난해 9월부터 중국 정부는 부동산 시장을 부양하기 위해 대규모 지원책과 경기 부양 조치를 발표했다. 같은 달 열린 공산당 최고 의사결정 기구 회의에서는 ‘주택 시장 하락을 멈추겠다’는 강력한 약속이 나왔다. 이는 정부가 부동산 시장 안정을 위해 가장 확고한 입장을 보인 것이었다.

중국 인민은행(PBoC)은 연이은 금리 인하를 단행, 지난해 4분기에는 첫 주택 구매자를 위한 주택담보대출 금리가 사상 최저치인 3.1%까지 하락했다. 또한 주택담보대출의 최소 계약금 비율도 인하되었다.

중국 정부는 재정 적자 확대 여력이 충분하며, 이를 통해 시장에 개입할 능력이 있음을 보여주고 있다.

그러나 문제는 주택 수요가 예상만큼 빠르게 회복되지 않고 있다는 것이다. 중국 소비자들이 지출보다는 저축을 선호하는 경향이 강해지면서, 중국 경제는 1960년대 이후 최장기간의 디플레이션 국면에 접어들 가능성이 커졌다.

 

9월 경기 부양 후 반짝 반등, 다시 하락세

9월 부양책 이후 한때 전국적인 주택 판매 반등이 나타났지만, 그 효과는 오래가지 않았다.
중국부동산정보회사(CRIC)의 잠정 데이터에 따르면, 올해 1월 주택 판매는 전년 동기 대비 3.2% 감소했다. 이는 12월 판매량이 거의 변동이 없었던 것과 대비된다.

완커(Vanke)의 경우 4분기 매출이 직전 분기 대비 20% 증가했으나, 블룸버그 인텔리전스(Bloomberg Intelligence)의 분석에 따르면, 이는 회사의 1,000억 위안(약 18조 원) 규모의 부채 감축 목표를 달성하기에는 여전히 부족한 수준이다.

전문가들, 정부 대응 속도와 강도 부족 우려

예일대 교수이자 『중국의 보장된 거품(China’s Guaranteed Bubble)』 저자인 주닝(Zhu Ning)은,
"정부의 대응이 긍정적인 신호를 주는 것은 맞지만, 조치가 충분하지도 않고 시행 속도도 빠르지 않다”고 평가했다.

그는 "주택 시장에서 가장 걱정되는 점은 시장 기대심리가 여전히 매우 비관적이라는 것"이라고 덧붙였다.

 

주택 수요 침체, 회복 조짐 보였던 부동산 기업들 다시 위기

베이징 소재의 한 뮤추얼 펀드에서 주니어 애널리스트로 근무하는 루시 왕(Lucy Wang)은, 부동산 시장 침체가 지속되면서 작년에 가족이 아파트를 매각했다고 말했다.

그녀의 가족은 자녀의 학군을 확보하기 위해 다시 주택을 구입하는 방안을 고려 중이지만, 경제적 불확실성이 부담으로 작용하고 있다.

"현재 경제 주기가 산업별 조정을 거치는 시기이며, 임금도 하락하고 있다"고 왕은 설명했다.
"이제는 대출을 많이 받아 집을 사는 것이 쉽지 않다. 신중하게 고민해야 한다."

디폴트 기업들, 회복세 멈추고 다시 흔들려

부동산 수요 부진이 이어지면서, 회복세를 보이던 부동산 기업들도 다시 위기에 빠지고 있다.

지난해 채권단으로부터 성공적인 부채 구조조정 사례로 평가받았던 선악 차이나 홀딩스(Sunac China Holdings Ltd.)는, 최근 "시장 상황이 예상보다 나빠져 해외 부채 재조정이 다시 필요할 가능성을 배제할 수 없다"고 밝혔다.
이 회사는 법원의 강제 청산 명령을 적극적으로 막을 계획이다.

비슷한 사례는 또 있다. 디폴트(채무불이행) 기업인 차이나 포춘 랜드 디벨롭먼트(China Fortune Land Development Co.)는,
올해 초 기존에 채권단이 승인한 부채 구조조정안을 폐기하고 법원의 관리하에 진행하는 새로운 해결 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.
이는 중국 부동산 개발업체들 사이에서 보기 드문 방식이다.

한편, 홍콩 법원에 접수된 청산 청구가 다시 증가하고 있다.
최근 몇 주 동안, 한때 중국 최대 부동산 개발업체 중 하나였던 스마오 그룹 홀딩스(Shimao Group Holdings Ltd.)도 청산 대상으로 지목되었다.

부동산 시장 불안 지속, 주요 기업 주가·채권 가치 급락

이러한 불안을 반영하듯, 중국 주요 부동산 기업들의 주가를 나타내는 핵심 지표는 올해 들어 약 9% 하락했다.

또한, 여러 부동산 개발업체의 달러 채권 가치가 심각한 부실 수준으로 떨어지고 있으며,
JP모건체이스(JPMorgan Chase & Co.) 애널리스트들은 "2025년 아시아에서 가장 많은 디폴트가 발생할 업종은 부동산이 될 것"이라고 전망했다.

 

중국 부동산 개발업체, 악순환의 딜레마에 빠지다

중국 부동산 개발업체들은 심각한 악순환에 빠져 있다.
주택 판매 부진이 은행 대출 축소로 이어지고, 대출 부족은 다시 건설 지연과 추가적인 판매 감소를 초래하는 상황이다.

이에 베이징 정부는 작년 부동산 시장 지원을 약속했으며, 일부 프로젝트를 '화이트리스트(White List)'에 포함시켜 지원하기로 결정했다.
이는 부동산 시장의 끝없는 하락세를 막기 위한 조치였다. 일부 지원 자금 집행, 그러나 지방 프로젝트 대출은 중단

현재 일부 자금은 실제로 집행되고 있다. 1월 22일 기준, 해당 지원 프로그램을 통한 대출 규모는 5.6조 위안(약 1,100조 원)에 달한다. 그러나, 상하이와 항저우 같은 핵심 도시 외 지역의 프로젝트에 대한 대출은 사실상 중단된 상태라고, 관련 금융업무를 담당하는 은행 관계자들은 전했다. (이들은 기밀 사항이라며 익명을 요청했다.)

또한, '화이트리스트'에 포함된다고 해서 반드시 대출이 보장되는 것은 아니다. 은행들은 여전히 각 프로젝트의 사업성 및 리스크를 엄격하게 심사하며 대출 여부를 결정하고 있다고, 금융업계 관계자들은 설명했다.

 

=> 24년부터 주택 시장 하락을 멈추겠다는 확고한 의지를 보이며 연이은 금리 인하로 주담대를 하락시키고 최소 계약금 비율도 인하시킴.

그러나 주택 수요가 빠르게 회복되지 않고 지출보다는 저축하려함. 디플레이션 국면의 가능성이 높아짐.

9월의 경기부양으로 주택판매가 소폭 상승하였지만 일시적으로. 그어떤 부양책이 나와도 심리가 부정적. 달러 채권가치 부실수준.

아시아의 가장 많은 디폴트가 발생할 업종은 부동산이라 애널들은 추측.

 

 

 

4.

정부의 지원에도 불구하고, 화이트리스트에 포함된 대형 중국 부동산 개발업체 중 한 곳의 대출 승인율은 10% 미만이었다고 한 임원이 밝혔다. 그는 기밀 사항이라며 익명을 요청했다. 모든 지원에도 불구하고, 중국의 부동산 업체들은 지난해 은행으로부터 받은 자금이 6.1% 감소했으며, 이는 4년 연속 감소세라고 공식 데이터는 보여준다.

"2, 3선 도시의 부동산은 잘 팔리지 않고 있습니다."라고 상하이 준뉴 사모펀드 매니저인 양쥔쉬안은 말했다. "우리는 개발업체들의 유동성이 어느 순간 한계에 이를 가능성을 우려하고 있습니다."

중국 경제의 둔화는 홍콩 부동산 시장에도 영향을 미치고 있다. 홍콩 부동산 개발업체인 뉴 월드는 중국 관광객과 기업들의 소비 증가를 기대하며 11 Skies와 빅토리아 독사이드 같은 대규모 상업 프로젝트에 자금을 투입하고 중국 본토에서 토지를 매입했다. 하지만 소매 소비 둔화와 중국 기업들의 오피스 타워 매각이 증가하면서, 상업용 빌딩, 쇼핑몰 및 기타 부동산의 평균 가격은 2018년 고점 대비 40% 이상 하락했다.

"중국 경제 성장 둔화는 불가피합니다. 특히 지금처럼 수많은 악재가 겹치는 상황에서는 부동산 시장의 악화가 그 속도를 더욱 가속화할 것입니다."라고 나티시스 SA의 수석 이코노미스트 게리 응은 말했다.

전반적인 우려는 중국의 부동산 위기가 계속해서 악화될 경우, 베이징의 내수 소비 회복 목표가 차질을 빚고 경제 성장 계획이 위태로워질 수 있다는 점이다. 이는 미국의 관세 조치가 중국의 수출을 위협하는 가운데 더욱 문제가 되고 있다. 블룸버그가 경제학자들을 대상으로 실시한 설문 조사에서 중국의 올해 실질 경제 성장률에 대한 중간값 전망치는 4.5%였다.

경제학자들과 투자자들은 더욱 포괄적인 지원책을 요구하고 있으며, 중국 정부는 오는 3월 연례 전인대 회의에서 연간 경제 성장 목표와 재정 적자 수준을 포함한 주요 정책 목표를 발표할 것으로 예상된다.

"부동산 규제 완화 조치만으로는 시장을 부양하기 어려울 것입니다."라고 T. Rowe Price Group Inc.의 아시아 채권 포트폴리오 매니저인 셸던 찬은 말했다. "오히려, 소비 심리와 경제 전반의 신뢰를 자극할 수 있는 광범위하고 조율된 경기 부양 패키지가 가장 효과적일 것입니다."

 

=> 정부의 지원에도 불구하고 대출 승인율은 10%미만으로 나오며 대출은 4년 연속 감소세.

2~3위 도시 부동산의 매매율이 낮아 유동성에 대한 우려. 

미국의 관세조치가 더해진다면 시장 부양은 더더욱 어려울것.