NPL 채권 투자 공부하기

 

경매로 매물이 많이 나오는데, NPL 채권투자에 대해 알게 되었다. 

무조건 대부업으로 등록해야하고 자본금이 5억이어야하지만 미리 알아두면

부동산 숏은 이렇게 치는거구나 알게된다. 매력적인건 자본금에 비해 50-60% 대출이 가능하고
대부업 등록(개인불가)+환급성이 좋음이 최고임.

 

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NPL 채권 투자 공부하기

2024/11/08

 

3개월이내 연체된 대출을 경매로 진행

• 1차 경매일 통산 4~6개월
  • 주소지 건물 확인
  • 임차인 임대인 실거주 확인
  • 배당 여부 확인
  • 감정가 확인 80% → 64% →51%
    • 1차는 대부분 유찰되고 2~3차 4차까지 낙찰 가능
• N차 경매일 통산 1개월
• 잔금납부 45% + 배당 법원에서 지급
• 대출금의 20% 이자를 추가로 설정
• 은행은 근저당권(돈 받을 권리) 매각 가능하며 유동화전문회사(AMC)에 매각
  • 통상적으로 원금 5억 → 90%인 4억 5천에 매각 → 120%인 최대 6억까지 받을 수 있음 ⇒ 1억 2천을 얻기위해 노력.

• 2016년 이전에는 개인은 NPL 채권 매매가 가능했지만, 대부업법 개정
  • 대부업
    • 금전대부: 돈을 빌려주고 받음
    • 대부중개: 돈이 있는자, 필요한 자를 연결
    • 대부채권매입추심업: NPL 매입, 추심, 회수
  • 시도지사 등록 대부업, 금융위원회 등록 대부업
  • NPL업으로 가능한 대부법인
    • 5억이상
    • 금융위원위 산하 금융감독원에 등록
  • 주의할점
    • 영업, 발굴, 평가, 필요
    • 임차료, 급여, 채권전산시스템 등록, 협회비 고려하여 준비
• 투자의 장점
  • 50-60% 대출
  • 예측과 대응 가능
  • 진입장벽이 높음
  • 환가성 높음(채권과 권리가액 계산하면 됨, 1년이내, 회수를 못해도 권리가액 수준으로 부동산 권리 가져옴)
• 채권 투자 방식 부동산 담보는 동일하나 집행하는 법이 다름
  • 신탁 수익권 설정: 신탁공매 NPL
    • 신탁사
    • 신탁원부신탁법 신탁원부 등록
    • 신탁재산처분에 따른 공매 처분 ⇒ 신탁사 또는 온비드
    • 근저당이 아닌 “수익권” 예) 1순위 우선 수익권자
  • 근저당권 설정 : 근저당 NPL (=담보부 NPL)
    • 민법상의 등록
    • 민사집행법에 따른 경매로 진행
      • 국가
      • 낙찰받은 대금으로 원금과 이자 회수
      • 담보부동산 가치보다 채권의 가치 낮을때, 직접 경매 입찰 참여해 채권가 수준에서 소유권 취득
    • “근저당권자” 예) 1순위 근저당권자
  • “우선수익권자”와 “근저당권자”는 순서와 지위가 비슷
• NPL 물건 찾기
  • 유암코(연합자산관리주식회사), 대신에프앤아이 자체 관리 (=1차 유동화)
  • 매각기일이있는 경매 채권자와 직접소통, 경매 예정 물건 채권자와 직접 소통
  • 신탁사 홈페이지에서 공매물건 원대주(=대충 원 금융기관) 등기소에서 부동산의 신탁원부 발급 후 금융기관(채권자)과 협의
  • 방식
    • 1금융권: 유동화 법인들이 따로 있어서 개인이 접근 어려움, 콜을 사와서 채권을 경매, 공매 개인에게 개별 매각
    • 2금융권: 경매 공매 사건 검색시, 직접 내방 가능
    • 근저당
    • 신탁

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